이미지=유튜브 갈무리

한국 부동산 시장이 중국인을 중심으로 한 외국인 투기의 무대가 되고 있다는 우려가 커지고 있다. 경기도 부천, 부평, 안산 등 수도권 주요 지역의 상가와 아파트가 중국인들의 매입 대상으로 집중되고 있으며, 이들은 내국인보다 훨씬 느슨한 규제 하에 대규모 부동산 자산을 확보하고 있다.

외국인 매입 10건 중 7건은 중국인

2025년 1월부터 4월까지 외국인이 소유권 이전 등기를 신청한 건물은 4,000건이 넘는다. 이 중 무려 2,800건 이상(약 70%)이 중국인에 의해 매입된 것으로 나타났다.

같은 기간 서울에서는 외국인 매수의 약 45%가 중국인에 의해 이뤄졌으며, 구로구·금천구 등 수도권 외곽이 주요 타깃이 됐다.

특히 경기도 지역은 압도적이다. 외국인 부동산 매입 중 77%가 중국계로 파악됐으며, 인천 부평, 안산 단원, 부천 원미, 시흥 등은 대표적인 집중 지역이다.

고가 부동산은 미국인, 실수요 없는 중국인의 폭풍 쇼핑

미국인의 경우는 미군 기지 인근인 평택을 중심으로 ‘실거주’ 목적의 매수가 많은 반면, 중국인의 경우는 다주택 보유 목적 또는 투기성 거래가 의심된다.

특히 성북구에서 국내 금융기관 대출 없이 119억 원짜리 단독주택을 현금으로 매입한 33세 중국인 사례는 큰 충격을 줬다. 이는 외국인이 본국 금융기관에서 자금을 조달할 경우, 국내 대출 규제를 회피할 수 있는 허점을 보여주는 단적인 사례다.

형평성 없는 ‘역차별’ 구조…중국인은 사고, 한국인은 못 사고

현재 국내 주택 시장은 다주택자 규제, 대출 규제, 취득세 및 양도소득세 중과 등의 조치로 내국인에겐 강력한 진입장벽이 존재한다. 그러나 외국인은 세대 정보가 정확히 파악되지 않기 때문에 다주택 여부를 가려내기 어렵고, 그에 따른 세금도 정상적으로 부과되지 않는 경우가 허다하다.

반면, 중국 내에서는 1년 이상 합법 체류 후에만 부동산 구입이 가능하고, 그마저도 실질적 소유권이 아닌 임차권(사용권) 형태로 제한되어 있다. 이런 상황에서 중국인은 한국에서 '현금만 있으면 어디든 살 수 있는' 기형적 구조가 만들어진 셈이다.

제도 개혁 없이 국토는 계속 외국인의 손에…

2024년 기준 외국인이 보유한 국내 주택은 10만 가구를 넘겼으며, 중국인 비중은 56%로 매년 증가 중이다. 특히 장기체류 외국인 중 중국인은 47% 에 불과한데, 그보다 훨씬 높은 수준의 부동산 보유 비율은 '비체류 투기' 가능성을 시사한다.

게다가 '검은머리 외국인'으로 불리는 국내 기반의 교포 및 위장 투자자들의 활동도 감지되고 있지만, 관련 데이터는 거의 확보되지 않고 있다.

과연 대안은 있는가? 

전문가들은 다음과 같은 구체적인 대안들을 제시한다

1. 외국인 부동산 매입 시 거주 요건 도입

최소 1년 이상 국내 체류 요건을 부과해 ‘투기성 단기 거래’를 차단해야 한다.

2 . 외국인 주택 매입 시 자금 출처 심사 강화

해외 금융기관 자금이라도 조달 경로를 명확히 확인하고, 자금세탁 방지를 위한 실시간 통합관리 체계 도입이 필요하다.

3. 세대 정보 연계 시스템 마련

외국인의 다주택 여부를 파악하기 위한 ‘세대 기준 등록제’를 구축해 세금 부과의 형평성을 확보해야 한다.

4. 거주 목적 외 외국인 주택 매입에 대해 취득세 및 양도세 중과

내국인과의 세금 형평성을 맞추기 위해, 거주 목적이 아닌 경우는 최고 수준의 세율을 적용해야 한다.

5. 고위험 지역별 외국인 매입 제한제 재도입

투기 우려 지역(예: 부천, 부평, 성북 등)에서는 일정 기간 외국인 매입을 제한하는 ‘지역별 쿼터제’도 고려해야 한다.

대한민국의 땅이 '현금 보따리' 앞에 무너지는 것을 언제까지 지켜볼 것인가. "국토는 국민의 것"이라는 원칙이 현실에서도 지켜지길 바란다. 이제는 단순한 외국인 혐오가 아니라 제도의 부실과 공백을 메워야 할 때다.